Что нужно для получения ипотеки на покупку квартиры в новостройке?

Несомненно, что покупка собственной квартиры является весьма значимым событием в их жизни. Причем в последнее время значительно возрос интерес наших сограждан именно к квартирам в новостройках. Особенностям ипотечного кредита на квартиру в новостройке и посвящена данная статья.

К сожалению, из-за особенностей ценообразования в нашей стране цен на недвижимость (а они зачастую больше чем в странах с гораздо более высоким уровнем жизни и, соответственно большими покупательскими способностями населения) квартиры у нас сейчас стоят так дорого, что накопить всю необходимую сумму на их покупку практически нереально для большинства населения России. Поэтому и вынуждены россияне использовать ресурсы кредитования. А поскольку суммы кредитов на недвижимость достаточно большие, то за 5 лет (наиболее распространенный максимальный срок для потребительских кредитов в нашей стране) выплатить подобный кредит большинству не под силу. Поэтому в данном случае чаще всего прибегают к ипотечным кредитам, специально придуманным именно для покупки недвижимости.

Риски и выгоды банков при выдаче ипотечных кредитов на квартиры в новостройках

В отличие от ипотечного кредитования на рынке уже готового жилья, когда банк сразу же после выдачи кредита может взять себе это жилье в залог, кредитование строящегося жилья является более рискованным для банков поскольку объект недвижимости может попросту не достроиться (а причин для этого в нашей стране может быть очень много). В данном случае заемщик передает банку только право требования на квартиру в соответствии с договором долевого участия в строительстве. И только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, и после регистрации права собственности заемщика и других формальностей банк имеет возможность переоформить это право и получить по кредиту в залог ликвидную (то есть ту, которую можно в случае чего достаточно легко продать) недвижимость. Кстати, у многих ипотечных кредитов, выдаваемых в нашей стране, действует такой принцип, что пока жилье строится, то действует одна процентная ставка (повышенная) на это жилье, а как только жилье достроилось и зарегистрировано, то заемщик начинает выплачивать оставшуюся часть ипотечного кредита по новой (сниженной поскольку риски банка уже уменьшились) процентной ставке. Например, насколько я знаю, по подобной схеме раньше работало АИЖК.

Но в кредитовании при покупке квартир в новостройках для банка есть и плюсы. Дело в том, что кредитование подобных квартир можно поставить практически "на поток". Если на вторичном рынке каждую квартиру необходимо оценивать индивидуально, то одинаковые квартиры в одном и том же строящемся доме стоят примерно одинаково (исключение составляют, пожалуй, только крайние этажы и угловые квартиры) - соответственно пропадает необходимость в услугах профессиональных оценщиков, то есть появляется некоторая экономия для заемщика при оформлении ипотечного кредита.

К тому же на рынке строящего жилья у нормальных банков (у Сбербанка я знаю точно есть, насчет остальных точно не знаю) есть так называемые "аккредитованные застройщики", которые считаются благонадежными и на одобрение ипотечных кредитов на их строящиеся квартиры банку нет необходимости привлекать силы и средства. То есть в данном случае одобрения требует только заемщик.

Есть еще один фактор, который стимулирует банки выдавать ипотечные кредиты на квартиры в новостройках. Дело в том, что довольно часто банк выступает инвестором строящегося дома и, соответственно, на покупку квартиры именно в этом доме банк может предложить неплохие скидки в процентной ставке по ипотечному кредиту. В этом случае упущенная выгода компенсируется банку в разнице между суммой вырученных денег за жилье и инвестированных в постройку этого жилья денег. Похожим вариантом является случай, когда банк является прямым партнером застройщика. В этом случае можно также рассчитывать на существенные скидки (правда придется согласиться на все условия, которые выдвинет банк, но обычно это компенсируется величиной предоставленных скидок. К тому же данный вариант является менее рискованным для заемщика в том плане, что банк обычно лучше знает "всю подноготную" своего застройщика-партнера чем заемщик, поэтому шансы на то, что приобретаемое по данной схеме жилье все таки достроится, выше. У крупных застройщиков обычно установлены партнерские отношения с несколькими банками - здесь уже у заемщика появляется возможность выбора между банками (хоть и ограниченная, но это все же лучше, чем ничего).

Что необходимо для получения ипотеки на квартиру в новостройке?

Полный пакет документов для оформления ипотеки на квартиру в новостройке будет зависеть от конкретного банка и от конкретной кредитной программы, но в общем случае можно примерно ориентироваться на пакет документов, перечисленный в данной статье - документы для оформления ипотеки. Кстати, не забывайте что при покупке жилья в ипотеку можно получить налоговые вычеты с помощью декларации 3-НДФЛне только на стоимость приобретаемого жилья, но и на проценты по ипотечному кредиту - не пренебрегайте этой возможностью, это весьма значительные суммы. 

Основными условиями для получения ипотечного кредита обычно являются хорошая кредитная история, официальный стабильный доход на постоянном месте работы, соответствие льготной категории (если речь идет об участии в специальных ипотечных программах). Также желательно чтобы новостройка была аккредитована банком - в этом случае и оформление ипотеки немного упростится.

Если банк выразит свое согласие на предоставление вам ипотечного кредита, то подписывается кредитный договор, в котором будут расписаны все ваши обязательства по кредиту, который вам будет выдан, а также все обязательства банка. Стоит отметить, что пока данный кредитный договор не подписан, вы в любой момент можете отказаться от взятия кредита в данном банке. Еще раз напомню, что любой кредитный договор нужно прочитать лично, от начала до конца, а если не очень разбираетесь в подобных документах, то попросить прочитать данный договор вашего знакомого или родственника, хорошо разбирающегося в подобных вопросах. Особенно стоит обратить внимание на нюансы, связанные с риском недостройки первичного жилья - в этом случае банки могут мелким шрифтом в договоре указать, что при подобных обстоятельствах они могут потребовать досрочно погасить всю задолженность по ипотечному кредиту - в этом то и кроется наибольшая опасность подобных договоров на оформление ипотеки на строящееся жилье. Также желательно ознакомиться и с другими рисками при покупке квартиры в новостройке.
Конечно частично эту проблему решает страховка (которая является обязательной при оформлении ипотечного кредита), но вам желательно внимательно изучить и договор со страховой компанией чтобы в дальнейшем обезопасить себя и от различных неприятных неожиданностей, касающихся страхования.

Тэги: н